S3-23504.png
GroenLinks logo

Robin Wessels

GroenLinkse politiek in Enschede

Foto's van Enschede © Robin Wessels

FacebookTwitterLinkedin

Meerjarenperspectief grondbedrijf 2015

13 april 2015 - Stedelijke commissie

GroenLinks blijft zich grote zorgen maken over het Enschedese grondbedrijf. Hoewel er sinds "Grip op Grond" veel verbeteringen zijn doorgevoerd, is de financiële situatie nog steeds uitermate zorgwekkend. De financiële reserve van het grondbedrijf is in 2014 met €1,9 miljoen afgenomen tot €12,1 miljoen negatief. Dit is grotendeels het gevolg van rentekosten en afboekingen. Om de mogelijke risico's binnen de verschillende grondexploitaties te kunnen opvangen is een weerstandscapaciteit van €18,3 miljoen nodig. Een verschil van €30,4 miljoen. Een deel van de risico's kan worden afgedekt met de overwaarde op gronden en panden, de stille reserve, maar deze reserve is slechts €11,2 miljoen groot. Per saldo komt het grondbedrijf dus €19,2 miljoen tekort. Er zijn bedrijven om minder failliet verklaard.

In het verleden heeft de gemeente veel gronden aangekocht in de veronderstelling met projectontwikkeling grote winsten te kunnen boeken. In de jaren 90 leken de bomen tot in de hemel te groeien, maar 10 jaar geleden kwam hieraan een eind. Door de economische crisis is de projectontwikkeling ineengestort, zijn locaties minder waard geworden en kon er een streep door een fors deel van de ambities en verwachte opbrengsten. De crisis heeft de verhoudingen veranderd. Overheden ontwikkelen niet meer zelf, maar zullen zich vooral faciliterend opstellen. Het MPG schrijft hierover: "Doordat de overheid minder aan zet is moeten we voor onze gronden zoeken naar nieuwe verdienmodellen. Dé oplossing hebben we tot nu toe nog niet gevonden." GroenLinks verwacht ook niet dat dé oplossing gevonden kan worden. Voor iedere locatie zal de oplossing namelijk uit maatwerk bestaan, waarbij volop de samenwerking met de maatschappij dient te worden gezocht. En soms zal dit er onherroepelijk toe leiden dat er moet worden afgeboekt.

Woningbouw

Sinds "Grip op Grond" - het eindrapport van de raadsenquête grondbeleid uit 2012 - zijn er grote verbeteringen in het grondbeleid en grondbedrijf doorgevoerd. Met name op de woningbouwprojecten is fors afgeboekt, prognoses zijn naar beneden bijgesteld en veel plannen zijn in de ijskast gezet. Er wordt voorzichtiger en realistischer beleid gevoerd, de waarde van gronden en panden wordt jaarlijks getaxeerd en de grondprijzen worden jaarlijks op basis van de markt bijgesteld. Dat het grondbeleid veel realistischer is blijkt onder meer uit het feit dat de gemeente in 2014 voor het eerst meer woningbouwkavels heeft verkocht dan vooraf is ingeschat. Er is binnen het grondbedrijf een andere wind gaan waaien en als het gaat om woningbouwprojecten lijkt er nu een realistisch, eerlijk beleid te worden gevoerd.

Twee projecten vallen me binnen het MPG op: het Vaneker en de Eschmarke.

GroenLinks is altijd tegen de huidige ontwikkelwijze van het Vaneker geweest. De behoefte was nooit degelijk onderbouwd en de aantasting van het landschap te groot. GroenLinks blijft vraagtekens houden bij het realiteitsgehalte van de prognoses binnen de grondexploitatie Vaneker. Hoewel Boddenkamp nadrukkelijk in een vraag lijkt te voorzien, lijkt dit bij het Vaneker nog niet het geval. Een heroriëntatie lijkt ons wenselijk.

Wat betreft de Eschmarke was, zoals ik destijds had voorspeld, de Raad van State niet overtuigd van de aanvullende onderbouwing van de vraag naar woningen in de Leuriks-oost, waarmee het bestemmingsplan is uitgebreid. De Raad van Stat heeft het bestemmingsplan vernietigd. Het college heeft in een memo over die uitspraak geschreven de Leuriks-oost maar even in de ijskast te leggen, maar in het voorliggende MPG lijkt de Leuriks-oost nog steeds te zijn meegenomen, aangezien de Eschmarke nog steeds een fors aandeel heeft in de nog te realiseren opbrengsten via woningbouw. In het MPG staat geschreven dat een heroverweging van dit project zal gebeuren in het kader van het traject "Richting aan Ruimte" - zeg maar de stedelijke koers 2.0 - maar dat proces gaat nog maanden duren. Voorafgaand aan de raadsbespreking wenst GroenLinks daarom meer inzicht in de gevolgen die het schrappen of uitstellen van de Leuriks-oost heeft voor het MPG.

Kantoren

In de kantorenvisie Netwerkstad is al geconcludeerd dat het aanbod aan bestaande en nieuwe kantoorruimte in Twente vele malen groter is dan de vraag. Prognoses zijn ver naar beneden bijgesteld. In het MPG nemen kantoorontwikkelingen dan ook, terecht, een bescheiden plek in.

De GEM-Zuiderval blijft een zorgenkindje. In de vorige raadsperiode is de privaat-publieke ontwikkelovereenkomst vernieuwd en is daarin ook een exit-strategie opgenomen. Een afspraak die in de oorspronkelijke overeenkomst ontbrak. In het MPG 2015 staat, net zoals in het MPG 2014, geschreven dat gemeente en AM nog steeds in onderhandeling zijn over de toekomst van de GEM Zuiderval. We hopen dat hier binnenkort duidelijkheid over komt.

Bedrijventerreinen

De realiteitszin die bij woningbouwprojecten is ontstaan, ontbreekt nog geheel als het gaat om bedrijventerreinen. Met de actualisatie van de bedrijventerreinenvisie hebben college en coalitiepartijen hun oogkleppen niet willen afzetten, de lessen van "Grip op Grond" niet ter harte willen nemen. De bedrijventerreinenvisie blijft uitgaan van onrealistisch hoge prognoses en rekenmodellen van voor de crisis. Als gevolg daarvan blijft een raadsmeerderheid geloven dat de Usseler Es op afzienbare termijn nodig is om aan de vraag naar bedrijfskavels te kunnen voldoen.

In 2014 heeft Enschede slechts 0,7 ha bedrijventerrein verkocht, en over de periode 2010-2014 is er gemiddeld ca. 1 ha bedrijventerrein per jaar verkocht. Op pagina 39 van het MPG staat geschreven dat "de verwachting is dat de vraag naar kavels voorlopig niet sterk zal groeien." Toch blijft men vasthouden aan een lange-termijnprognose van 3,5 ha per jaar en rekent men ook de komende jaren al met een afzet van zo'n 2 tot 2,5 ha per jaar.

In een aanvullende technische beantwoording van vandaag staat geschreven "dit betreft een gemiddelde prognose waarbi jaarlijks meer- of minder uitgifte wordt verrekend met de prognose van de volgende jaren." Als de (gemiddelde) prognose meerdere jaren continu niet wordt gehaald, wat de komende jaren verwacht kan worden, dan kan dat niet zomaar verrekend worden. We creëren dan namelijk een steeds groter wordende boeggolf die we voor ons uit blijven schuiven en waarmee we ons rijk blijven rekenen. In de raadsenquête is dit fenomeen besproken en is ook geconcludeerd dat dat vooruit blijven schuiven van niet gehaalde prognoses niet realistisch is. 

Een kleine 30% van alle tot 2030 te realiseren grondopbrengsten zou uit de Usseler Es moeten komen, terwijl de Usseler Es tot na 2030 helemaal niet nodig is om aan de regionale vraag naar bedrijventerreinen te voldoen. Met het vasthouden aan de Usseler Es en de prognoses uit de bedrijventerreinenvisie, wordt er een zeepbel van enkele tientallen miljoenen euro's in stand gehouden. Tel dat op bij de €19,2 miljoen die er sowieso al tekort is, en je kunt niet anders concluderen dan dat het grondbedrijf nog diep in de problemen zit.

GroenLinks roept in het bijzonder D66, als vanouds tegenstander van het bebouwen van de Usseler Es, en Burger Belangen, in het vorige college als Japie Krekel het geweten mbt de Usseler Es, op om samen met ons manieren te zoeken de Usseler Es (deels) af te schrijven.

Beleidsvoornemens

Tot slot zal ik nog even op een tweetal beleidsmatige onderwerpen ingaan: het voorstel de grondexploitaties terug te brengen tot 10 jaar en het voorstel plankosten niet meer uit de grondexploitaties maar uit de algemene middelen te financieren.

GroenLinks steunt het idee uit het coalitieakkoord om grondexploitaties tot maximaal 10 jaar terug te brengen. Alleen de opbrengsten die binnen 10 jaar realistisch worden geacht, worden dan in de exploitatie meegenomen, Een eventueel tekort dat dan overblijft wordt direct afgeboekt. Wij zien dit als een goede stap richting het Oldenzaalse model waar grondaankopen meteen worden afgeboekt. We zien daarom graag een stappenplan in deze richting tegemoet.

In het coalitieakkoord is afgesproken de plankosten niet meer uit het grondbedrijf te financieren om zo het grondbedrijf financieel gezonder te maken. GroenLinks steunt deze gedachtengang niet omdat dit puur een cosmetische ingreep is die de financiële situatie alleen maar vertroebelt. De kosten moeten toch gemaakt worden, en dienen ons inziens gewoon ten laste gelegd te worden van de projecten waarvoor ze worden gemaakt. Dan houd je een eerlijk beeld van alle kosten en baten die op een projecten worden gemaakt. Bij de indirecte plankosten, die niet op specifieke projecten zijn te herleiden, ligt dit iets genuanceerder. Maar ook die kosten zouden bij voorkeur daar moeten worden gelegd waar ze horen.

Op veel beleidsterreinen, zoals het gemeentelijk vastgoed, is men juist bezig met meer openheid en transparantie. Een ontwikkeling die GroenLinks toejuicht. We roepen college en coalitie op deze voorgenomen cosmetische verschuiving niet verder door te voeren en in ieder geval de directe plankosten gewoon in rekening te blijven brengen bij de projecten waarvoor ze worden gemaakt.

Plaats reactie

Laatste tweets

RobinWessels75 @IniaMutter @pvdaenschede @D66Enschede @CUEnschede Er ligt nog geen concreet plan, dat wordt straks opgesteld in de… https://t.co/o04JXOM8iR
RobinWessels75 @LKromhof @pvdaenschede @D66Enschede @CUEnschede Ik doe wat binnen mijn mogelijkheden ligt en heb een voetafdruk ve… https://t.co/Y3GCHRAObr
RobinWessels75 Klimaatpact-partners #raad053 @pvdaenschede @D66Enschede @CUEnschede maken grote draai in discussie #windenergie.… https://t.co/ZKB0gOZVyi
RobinWessels75 Na ruim 3 jaar aandacht vragen voor #luchtkwaliteit in #raad053, is eerste concrete stap gezet. Meerderheid raad st… https://t.co/91dJheD4va
RobinWessels75 #raad053 stemt in met bestemmingsplan dat bewoners en bedrijven in #buitengebied mogelijkheid biedt een veldje… https://t.co/HOWelHeGAh
RobinWessels75 Gemeente Enschede heeft met €17 mln lening en €8,4 mln garantstelling al veel meer voor @fctwente gedaan dan in all… https://t.co/HBsaPW9r5I
RobinWessels75 Artikel Volkskrant laat weer eens zien hoe onmenselijk we in ons land omgaan met de meest kwetsbaren... Levens word… https://t.co/09yJRQ7UNo
RobinWessels75 @MarianneSchout3 tijdens maiden speech in #raad053 over plannen zonnenpark Zuidesmarke: "Laten we in Enschede niet… https://t.co/JKD9eImvyT
Januari 2019
Ma Di Wo Do Vr Za Zo
31 1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31 1 2 3