S3-41048.png
GroenLinks logo

Robin Wessels

GroenLinkse politiek in Enschede

Foto's van Enschede © Robin Wessels

FacebookTwitterLinkedin

Commissie: opbouw parameters grondbedrijf

8 april 2013 - Stedelijke commissie

Met het voorliggende raadsvoorstel leggen we de opbouw van de parameters voor kosten- en opbrengstenontwikkeling voor het grondbedrijf vast, zodat daarmee in grondexploitaties kan worden gerekend. Eén van de punten die in de raadsenquête naar het grondbeleid naar voren kwam was het feit dat te lang met te positieve prognoses is gerekend. Het is daarom goed dat we dit voorstel als raad bespreken en van groot belang dat we een kritische houding aannemen.
GroenLinks kan zich deels niet vinden in het voorliggende raadsvoorstel betreffende de parameters, en heeft het daarom ter bespreking aangemeld.

Voor de kostenontwikkeling wordt voorgesteld uit te gaan van een bouwkostenindex en verwachte inflatie. Dat klinkt op zich zeer redelijk. Maar omdat er voor de opbrengstenontwikkeling geen vergelijkbare indicatoren zijn, wordt voor het gemak maar voorsgeteld om de opbrengstenontwikkeling voor de langere termijn gelijk te stellen aan de kostenontwikkeling. Hiermee heeft GroenLinks grote moeite en we zijn bang dat we onszelf hierdoor veel te rijk rekenen.

Als je de grondprijs volgens de - zeer gebruikelijke - residuele grondprijsmethode berekent, dan is de grondprijs gelijk aan de economische waarde van het gebouwde pand inclusief bijbehorend perceel, minus de bouw- en ontwikkelkosten van het pand. Wanneer de bouwkosten harder stijgen dan de prijzen op de woning- of bedrijvenmarkt, betekent dit dus dat de grondwaarde daalt.

Eigenlijk bestaat er geen directe relatie tussen grondprijs en bouwkosten. De bouwkosten zullen veelal blijven stijgen als gevolg van loonontwikkelingen, de prijsstijging van grondstoffen en de jaarlijkse inflatie. De (grond-)opbrengsten worden echter vooral bepaald door de ontwikkeling van de economie, van onze koopkracht, en de ontwikkeling van de woning-, bedrijven- en kantorenmarkt. Daarnaast spelen echter ook politieke keuzes over onderwerpen als hypotheekrenteaftrek en huurliberalisatie een grote rol. Geen van deze ontwikkelingen heeft een relatie met de bouwkosten. Daarnaast gaat op langere termijn de krimp een rol spelen, waardoor de vraag naar woningen zal terugzakken en de prijzen juist kunnen dalen. GroenLinks steunt het voorstel om voor de lange termijn uit te gaan van de kostenontwikkeling dus niet.

Vanwege alle onzekerheid zou GroenLinks voor de lange termijn willen kiezen voor het meest neutrale scenario dat denkbaar is, namelijk een opbrengstenstijging van 0%. We zijn ons er echter ook van bewust dat een dergelijke keuze stevige gevolgen heeft voor onze financiële positie, die al alles behalve rooskleurig is. Met een tussenoplossing, zeg maar voorlopig uitgaan van een opbrengstenstijging van één procent voor de langere termijn, zouden we eventueel kunnen leven. Dit dan wel onder de voorwaarde dat zodra onze financiële situatie dat toestaat er nadrukkelijk moet worden heroverwogen of enige opbrengstenstijging voor de lange termijn wel realistisch is en we dus niet beter de parameter opbrengstenstijging op 0% moeten vastzetten. Het meerekenen van toekomstige winsten was namelijk ook één van de kritiekpunten die de enquûtecommissie grondbeleid aan de orde bracht. Het rekenen met een opbrengstenstijging op de lange termijn is eigenlijk niet anders dan het nu al meerekenen van toekomstige en onzekere winsten, want er is geen enkele garantie dat die opbrengstenstijging ook daadwerkelijk zal plaatsvinden.

Op een ander punt laat het raadsvoorstel ineens een heel ander, misschien wel veel realistischer geluid horen. In het raadsvoorstel staat namelijk geschreven: "Overigens is het niet onmogelijk te veronderstellen dat de kosten structureel harder blijven stijgen dan de opbrengsten. Dat zou betekenen dat op termijn bouwgrondproductie (steeds meer) verlieslatend wordt."
Dat is een scenario waar we ons zeker op moeten voorbereiden. Helemaal als ook onze regio in de toekomst met krimp te maken krijgt, is het zeker niet onredelijk om te veronderstellen dat de opbrengsten en kosten veel verder uit elkaar zullen lopen. Winst maken op grond kan dan wel eens definitief tot het verleden gaan behoren. Ook daarom is het zaak om ons nu niet rijker te rekenen dan we zijn, want de verliezen zullen toch een keer genomen moeten worden.

Naast de gekozen methode om de opbrengstenstijging in te schatten, heeft GroenLinks ook moeite met de afronding van de parameters op halve procenten. Een afronding van 0,2 procent naar boven of beneden die hierdoor kan ontstaan, kan namelijk enkele miljoenen euro's verschil maken. Het lijkt ons het beste gewoon uit te gaan van de meest realistische schatting die gemaakt kan worden, zonder verdere afrondingen. Elke afronding is weer een extra gok, een extra onzekerheid waarvoor geen basis in de gebruikte prognoses te vinden is.

Reacties  

#1 Robin Wessels 15-04-2013 23:12
Het raadsvoorstel is door organisatie en college aangepast: Voor de lange termijn wordt de inflatie als norm voor zowel de opbrengstenontwikkel ing als kostenontwikkeling gerekend.

Omdat rekenen met een opbrengstenstijging van 0% niet door andere fracties werd gesteund en zou betekenen dat we als gemeente tientallen miljoenen euro's moeten afschrijven, heb ik als alternatief voorgesteld uit te gaan van een zo neutraal mogelijke indicator, namelijk voor de lange termijn alleen met een inflatiecorrectie te rekenen. Dit is in het raadsvoorstel overgenomen.

Plaats reactie

Laatste tweets

RobinWessels75 @IniaMutter @pvdaenschede @D66Enschede @CUEnschede Er ligt nog geen concreet plan, dat wordt straks opgesteld in de… https://t.co/o04JXOM8iR
RobinWessels75 @LKromhof @pvdaenschede @D66Enschede @CUEnschede Ik doe wat binnen mijn mogelijkheden ligt en heb een voetafdruk ve… https://t.co/Y3GCHRAObr
RobinWessels75 Klimaatpact-partners #raad053 @pvdaenschede @D66Enschede @CUEnschede maken grote draai in discussie #windenergie.… https://t.co/ZKB0gOZVyi
RobinWessels75 Na ruim 3 jaar aandacht vragen voor #luchtkwaliteit in #raad053, is eerste concrete stap gezet. Meerderheid raad st… https://t.co/91dJheD4va
RobinWessels75 #raad053 stemt in met bestemmingsplan dat bewoners en bedrijven in #buitengebied mogelijkheid biedt een veldje… https://t.co/HOWelHeGAh
RobinWessels75 Gemeente Enschede heeft met €17 mln lening en €8,4 mln garantstelling al veel meer voor @fctwente gedaan dan in all… https://t.co/HBsaPW9r5I
RobinWessels75 Artikel Volkskrant laat weer eens zien hoe onmenselijk we in ons land omgaan met de meest kwetsbaren... Levens word… https://t.co/09yJRQ7UNo
RobinWessels75 @MarianneSchout3 tijdens maiden speech in #raad053 over plannen zonnenpark Zuidesmarke: "Laten we in Enschede niet… https://t.co/JKD9eImvyT
Januari 2019
Ma Di Wo Do Vr Za Zo
31 1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31 1 2 3